🏡 Cos’è davvero la plusvalenza immobiliare?

Tutti parlano di “investire nel mattone”, ma quando arriva l’argomento plusvalenza immobiliare, scatta il panico:

“Se compro a 100 e rivendo a 150, devo pagare il 40%? Ma davvero funziona così?”

La risposta è: no, non funziona così.

💡 Che cos’è la plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è il guadagno imponibile che si genera quando:

• acquisti un immobile a un certo prezzo,

• lo rivendi a un prezzo più alto,

• entro 5 anni dall’acquisto,

• e non si tratta della tua abitazione principale.

Questi sono i quattro elementi che fanno nascere la plusvalenza. Senza uno di questi requisiti, la tassazione non si applica.

🧮 Come si calcola la plusvalenza

Molti credono che la plusvalenza coincida con la differenza “secca” tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

In realtà non è così.

Per calcolarla correttamente si devono aggiungere al prezzo d’acquisto tutte le spese documentate e inerenti:

• spese notarili e fiscali dell’acquisto,

• parcella dell’agenzia immobiliare,

• lavori di ristrutturazione comprovati da fatture,

• eventuali costi tecnici.

📌 Questo perché la plusvalenza si applica sul valore netto, cioè sul valore reale investito nell’immobile, non sulla cifra “a memoria”.

“La plusvalenza è la differenza tra quanto hai investito e quanto realizzi. E si calcola solo sulla parte effettiva.”

🏦 Come si paga la plusvalenza: imposta ordinaria o imposta sostitutiva

La tassazione della plusvalenza può avvenire in due modi:

✔️ 1. Tassazione ordinaria IRPEF

È quella prevista di default se non fai alcuna scelta. Viene calcolata secondo gli scaglioni IRPEF personali.

✔️ 2. Imposta sostitutiva del 26%

Su scelta volontaria dell’acquirente, al momento del rogito si può chiedere al notaio di applicare la tassazione separata, cioè l’imposta sostitutiva.

Si tratta di un meccanismo semplice e spesso più conveniente, perché:

• si paga tutto direttamente al notaio,

• non serve dichiararla nella denuncia dei redditi,

• si applica solo sulla plusvalenza netta.

“Per applicarla devi mostrare al notaio tutte le spese documentate.”

❗ Quando la plusvalenza NON si applica

La tassazione non si applica se:

✔️ L’immobile è abitazione principale

Cioè la casa in cui hai la residenza e vivi stabilmente per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

✔️ Lo vendi dopo 5 anni dall’acquisto

Anche se il valore è aumentato, nessuna imposta è dovuta.

Questi due casi escludono totalmente la tassazione sulla plusvalenza.

📌 Perché è importante capire la plusvalenza

Chi vende senza conoscere questa regola rischia:

• di sbagliare il calcolo,

• di non considerare spese detraibili,

• di pensare di dover pagare imposte non dovute,

• di perdere opportunità di vendita.

Capire cos’è la plusvalenza serve a:

• pianificare correttamente una vendita,

• valutare un investimento immobiliare,

• evitare sorprese al rogito,

• informarsi in modo serio e completo.

📞 Hai dubbi sulla plusvalenza? Ne parliamo insieme.

Noi di Immobiliare Marella seguiamo ogni giorno vendite con plusvalenze, successioni, ristrutturazioni e investimenti.

Possiamo aiutarti a capire:

• se devi pagare o no,

• come calcolare correttamente la plusvalenza,

• quali spese puoi documentare,

• come prepararti alla fase notarile.

📲 Scrivici: SIAMO qui proprio per questo.