Nasce Marella Aste: un percorso guidato per acquistare immobili all’asta
Nasce Marella Aste: un percorso guidato per acquistare immobili all’asta
Acquistare una casa all’asta può rappresentare un’opportunità.
Ma opportunità non significa semplicità e, soprattutto, non significa assenza di rischi.
Perizia, avviso di vendita, situazione urbanistica, stato di occupazione, cauzione, offerta, gara, saldo del prezzo e decreto di trasferimento sono passaggi che devono essere conosciuti prima di partecipare.
Da questa esigenza nasce Marella Aste, la nuova divisione di Immobiliare Marella dedicata a chi vuole valutare e affrontare l’acquisto di un immobile attraverso una vendita giudiziaria.
Un nuovo servizio all’interno del nostro ecosistema, con lo stesso principio che guida da sempre il Metodo Marella®: prima si analizza, poi si decide.
Comprare all’asta non significa soltanto offrire un prezzo
Quando si parla di aste immobiliari, l’attenzione si concentra spesso sul possibile prezzo di acquisto.
È comprensibile, ma non sufficiente.
Prima di considerare un immobile realmente interessante bisogna ricostruire un quadro più ampio:
caratteristiche e condizioni della proprietà;
valore stimato;
prezzo base e offerta minima;
eventuali difformità;
stato di occupazione;
diritti di terzi;
spese che potrebbero rimanere a carico dell’aggiudicatario;
tempi e modalità della vendita;
disponibilità economica necessaria;
possibilità di ricorrere a un finanziamento;
tempi previsti per il saldo del prezzo.
Il prezzo pubblicato è quindi soltanto il punto di partenza.
La vera domanda è: che cosa stiamo acquistando e a quali condizioni?
Da dove nasce un’asta giudiziaria?
Una vendita giudiziaria può derivare da una procedura esecutiva avviata per soddisfare uno o più creditori.
Quando un debito non viene adempiuto, il creditore munito dei necessari presupposti può promuovere l’esecuzione forzata. L’immobile viene sottoposto a pignoramento e può essere venduto secondo le modalità stabilite dalla procedura.
Il ricavato viene utilizzato per soddisfare i creditori secondo le regole previste dalla legge.
L’immobile non viene quindi venduto attraverso una normale trattativa privata tra proprietario e acquirente.
Tempi, condizioni e modalità sono determinati dagli atti della procedura.
La perizia: il primo documento da studiare
La relazione redatta dall’esperto nominato nell’ambito della procedura contiene informazioni fondamentali.
Può descrivere:
ubicazione e composizione dell’immobile;
dati catastali;
consistenza e caratteristiche;
stato manutentivo;
provenienza;
formalità e vincoli;
situazione urbanistica ed edilizia;
eventuali difformità;
stato di occupazione;
criteri utilizzati per la valutazione;
possibili costi indicati per regolarizzazioni o ripristini.
La perizia non deve essere letta velocemente cercando soltanto il valore attribuito alla casa.
È necessario comprenderne le osservazioni, confrontarle con gli altri atti disponibili e individuare gli aspetti che richiedono un approfondimento tecnico o legale.
Una difformità, per esempio, non è automaticamente irrilevante e non è necessariamente sanabile. Deve essere valutata nel caso concreto da un tecnico abilitato.
L’avviso di vendita: le regole di quella specifica asta
Se la perizia descrive l’immobile, l’avviso di vendita stabilisce le condizioni per partecipare.
Generalmente contiene informazioni relative a:
prezzo base;
offerta minima ammessa;
importo e modalità della cauzione;
termine per presentare l’offerta;
modalità telematica, analogica o mista;
data e orario della vendita;
rilancio minimo;
termine per il saldo del prezzo;
professionista delegato;
modalità di visita;
eventuali condizioni particolari.
Non esiste una procedura da affrontare basandosi soltanto su ciò che è accaduto in un’altra asta.
Ogni vendita deve essere esaminata attraverso i propri documenti.
Un errore nella compilazione dell’offerta, nel versamento della cauzione o nel rispetto dei termini può compromettere la partecipazione.
L’aggiudicazione non conclude immediatamente il percorso
Se l’offerta viene accolta e l’immobile viene aggiudicato, l’aggiudicatario deve rispettare i tempi e le condizioni indicati per il pagamento del saldo.
Soltanto dopo il completamento degli adempimenti previsti il giudice può emettere il decreto di trasferimento, che produce il trasferimento della proprietà.
Prima di partecipare bisogna quindi sapere:
quanta liquidità è disponibile;
se occorre un mutuo;
se il finanziamento può essere ottenuto nei tempi della procedura;
quali ulteriori somme devono essere sostenute;
quali conseguenze derivano dal mancato saldo;
quando e come potrà essere ottenuta la disponibilità materiale dell’immobile.
Vincere la gara senza poter completare l’acquisto non è un successo.
È per questo che la sostenibilità economica deve essere verificata prima dell’offerta.
Attenzione allo stato di occupazione
Un immobile può essere:
libero;
occupato dal debitore;
occupato da familiari;
concesso in locazione;
utilizzato da soggetti terzi;
interessato da situazioni che richiedono ulteriori verifiche.
La dicitura “occupato” non fornisce, da sola, tutte le informazioni necessarie.
Bisogna comprendere il titolo dell’occupazione, la sua eventuale opponibilità, le disposizioni contenute negli atti e le procedure necessarie per ottenere la liberazione.
Tempi e modalità non devono essere presunti.
Devono essere valutati documentalmente con l’assistenza dei professionisti competenti.
Perché nasce Marella Aste?
Molte persone sono interessate alle aste, ma non sanno da dove cominciare.
Altre individuano un annuncio e si concentrano sul prezzo, senza riuscire a interpretare la perizia o l’avviso di vendita.
Altre ancora decidono di rinunciare perché percepiscono la procedura come troppo complessa.
Marella Aste nasce per organizzare questo percorso.
Il nostro compito è aiutare il cliente a:
definire esigenze e disponibilità economica;
selezionare immobili compatibili con il progetto;
raccogliere e ordinare la documentazione disponibile;
individuare gli elementi che richiedono approfondimenti;
coordinare tecnici, legali e professionisti del credito;
comprendere condizioni, costi e scadenze;
prepararsi correttamente alla partecipazione;
seguire le fasi successive in caso di aggiudicazione.
Non promettiamo affari sicuri e non garantiamo l’aggiudicazione.
Promettiamo metodo, attenzione e chiarezza.
Una valutazione che va oltre il prezzo
Un immobile all’asta può avere un prezzo apparentemente interessante, ma richiedere lavori, regolarizzazioni, tempi di liberazione o spese ulteriori.
Per questo la valutazione deve considerare il costo complessivo dell’operazione:
prezzo che si intende offrire;
imposte;
compensi professionali;
eventuale finanziamento;
lavori necessari;
regolarizzazioni possibili;
arretrati o oneri eventualmente rilevanti;
tempi di indisponibilità;
margine per gli imprevisti.
Soltanto mettendo insieme questi elementi possiamo capire se l’operazione sia coerente con il budget e con l’obiettivo del cliente.
“Prezzo basso” e “acquisto conveniente” non sono sempre sinonimi.
Si può partecipare senza un’agenzia?
La partecipazione a una vendita giudiziaria non richiede necessariamente l’intervento di un’agenzia immobiliare.
Il Portale delle Vendite Pubbliche e gli atti della procedura costituiscono i riferimenti ufficiali per conoscere le vendite e le relative condizioni.
Il valore di Marella Aste non consiste nel sostituirsi al Tribunale, al professionista delegato o agli altri soggetti della procedura.
Consiste nell’affiancare l’interessato nella ricerca, nella lettura immobiliare dell’operazione e nel coordinamento degli approfondimenti necessari, attraverso professionisti qualificati.
La decisione e l’offerta restano sempre del cliente.
Il Metodo Marella® entra nel mondo delle aste
Da trent’anni lavoriamo affinché l’acquisto di una casa non sia soltanto una scelta emotiva, ma una decisione supportata da informazioni, verifiche e competenze.
Con Marella Aste portiamo lo stesso approccio nelle vendite giudiziarie.
Non partiamo dall’asta.
Partiamo dalla persona:
che cosa sta cercando;
quale budget possiede;
quali rischi può sostenere;
quali tempi deve rispettare;
se l’immobile è destinato alla famiglia o a un investimento;
quali professionisti devono essere coinvolti.
Solo dopo comincia la ricerca.
Marella Aste: non scegliere soltanto un immobile. Scegli un percorso.
Le aste possono offrire possibilità interessanti, ma devono essere affrontate con consapevolezza.
Ogni immobile ha una storia, ogni procedura ha regole specifiche e ogni acquirente ha esigenze differenti.
Marella Aste è la nuova divisione di Immobiliare Marella creata per accompagnare chi vuole esplorare questo mercato con un metodo strutturato e una rete di competenze.
Dalla selezione iniziale all’analisi documentale, dalla sostenibilità finanziaria all’eventuale aggiudicazione.
Perché all’asta non basta arrivare primi.
Bisogna sapere esattamente che cosa si sta acquistando.
Immobiliare Marella S.r.l. – Marella AsteUn solo polo. Tutte le risposte.Via di Selva Candida 49 – Roma06 61560000immobiliaremarella.it
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