Contratto di affitto 4+4 o 3+2: differenze e quale conviene scegliere

MARELLA AFFITTI

Meglio affittare a 1.000 euro al mese oppure a 900? Prima di rispondere, bisogna calcolare quanto resta al proprietario.

Quando si confrontano un contratto 4+4 e un 3+2, l’attenzione si concentra spesso sulla durata. Ma la scelta riguarda anche il canone, le imposte, le regole contrattuali e il progetto che il proprietario ha per la casa.

Un importo mensile più alto può produrre un rendimento inferiore. Al contrario, un’agevolazione fiscale interessante potrebbe non compensare una differenza di canone troppo ampia.

Il 4+4 è normalmente un contratto a canone libero; il 3+2 è un contratto a canone concordato, determinato secondo gli accordi territoriali. Per scegliere occorre confrontare il risultato economico complessivo e le esigenze delle parti.

Vediamo come farlo.

Differenze tra contratto 4+4 e 3+2

Aspetto	Contratto 4+4	Contratto 3+2
Tipologia	Locazione abitativa a canone libero	Locazione abitativa a canone concordato
Durata iniziale ordinaria	4 anni	3 anni
Prima prosecuzione	Rinnovo di 4 anni, salvo le eccezioni previste dalla legge	Proroga di 2 anni, salvo diverso accordo sul rinnovo o le eccezioni previste dalla legge
Determinazione del canone	Importo pattuito tra le parti	Importo entro i parametri dell’accordo territoriale applicabile
Cedolare secca, quando utilizzabile	Aliquota ordinaria del 21%	Aliquota del 10% quando ricorrono i requisiti
Agevolazione IMU nazionale per canone concordato	Non prevista per il solo fatto di stipulare un 4+4	Riduzione del 25% dell’imposta calcolata con l’aliquota comunale applicabile
Attestazione di rispondenza	Non richiesta per il canone libero	Rilevante, nei contratti non assistiti, per accedere alle agevolazioni secondo la disciplina applicabile

Le indicazioni riguardano le ordinarie locazioni abitative: immobili e situazioni particolari richiedono un esame specifico.

Come funziona il contratto 4+4

Nel contratto a canone libero, proprietario e inquilino concordano l’importo dell’affitto.

Il vantaggio principale è la possibilità di definire il canone senza applicare le fasce economiche del concordato. Questo può essere interessante quando le caratteristiche dell’immobile e la domanda consentono un prezzo sensibilmente superiore a quello ottenibile con il 3+2.

“Canone libero”, però, non significa libertà di modificare qualsiasi regola. Durata, rinnovi e diritti delle parti restano disciplinati dalla legge.

Il proprietario deve quindi valutare insieme prezzo sostenibile, durata del rapporto e possibilità effettive di trovare il conduttore adatto.

Come funziona il contratto 3+2

Il contratto 3+2 prevede un canone calcolato secondo l’accordo territoriale applicabile, stipulato dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

L’importo non si ottiene scegliendo semplicemente una cifra più bassa di quella di mercato. Occorre applicare correttamente i criteri previsti, che possono considerare zona, superficie, caratteristiche e dotazioni dell’immobile.

Il canone concordato può offrire un equilibrio interessante: un costo sostenibile per l’inquilino e un trattamento fiscale favorevole per il proprietario.

Non è necessario che sia sempre molto inferiore al canone libero. La distanza tra i due valori va calcolata sul singolo immobile.

La differenza decisiva: canone incassato e rendimento netto

Confrontare soltanto gli affitti mensili può portare a una scelta sbagliata.

Il calcolo deve comprendere:

• canone annuo effettivamente incassabile;

• imposte sul reddito della locazione;

• IMU, quando dovuta;

• costi contrattuali e dell’eventuale attestazione;

• manutenzioni a carico del proprietario;

• eventuali coperture e servizi scelti;

• periodi in cui la casa potrebbe restare vuota.

Esempio: 1.000 euro con il 4+4 o 900 euro con il 3+2?

Ipotizziamo un proprietario che possa utilizzare la cedolare secca e un immobile per il quale il 3+2 rispetti tutti i requisiti dell’aliquota agevolata.

Calcolo annuale	4+4 a 1.000 €/mese	3+2 a 900 €/mese
Canone annuo	12.000 €	10.800 €
Cedolare secca ipotizzata	21%: 2.520 €	10%: 1.080 €
Residuo dopo la sola cedolare	9.480 €	9.720 €

In questo esempio, il 3+2 lascia 240 euro annui in più dopo la sola cedolare, pur prevedendo 100 euro mensili di affitto in meno.

Non è ancora il rendimento netto definitivo: mancano IMU e altri costi. L’esempio dimostra perché il confronto va fatto dopo le imposte.

Se invece il canone concordato possibile fosse molto più basso, il risultato potrebbe cambiare.

Quando conviene il contratto 3+2 al proprietario?

Il 3+2 merita particolare attenzione quando:

• il canone calcolabile è vicino a quello realistico di mercato;

• sono disponibili le agevolazioni fiscali;

• il proprietario cerca una locazione abitativa stabile;

• il costo complessivo risulta sostenibile per i candidati;

• il rendimento finale è competitivo rispetto al 4+4.

La valutazione deve riguardare un canone realmente ottenibile, non il prezzo più alto trovato tra gli annunci.

Una casa pubblicizzata a una cifra ambiziosa ma vuota per mesi può rendere meno di una locazione avviata prima a condizioni ben studiate.

Quando può convenire il contratto 4+4?

Il 4+4 può risultare economicamente preferibile quando il mercato sostiene un canone nettamente superiore al concordato e la differenza rimane significativa anche dopo imposte e costi.

Può inoltre essere adatto quando il proprietario e il conduttore cercano un rapporto abitativo di lungo periodo e le condizioni del canone libero rispondono meglio alle loro esigenze.

Anche qui serve concretezza: un affitto elevato ha valore se viene incassato con continuità. La selezione del conduttore e la sostenibilità del rapporto rimangono centrali.

Cedolare secca: il 10% non scatta automaticamente

Scrivere “3+2” sul contratto non basta per applicare l’aliquota ridotta.

Occorre verificare requisiti del locatore, immobile, ubicazione e conformità del contratto alla disciplina del canone concordato. In determinate condizioni può essere necessaria l’attestazione prevista per i contratti non assistiti.

La cedolare secca è inoltre una scelta fiscale distinta dal tipo di contratto: non tutti i 4+4 o i 3+2 sono necessariamente tassati con questo regime.

Quando si opta per la cedolare, si rinuncia agli aggiornamenti del canone per il periodo di applicazione, compreso quello ISTAT. La convenienza va quindi confrontata anche con la tassazione ordinaria e con la situazione del proprietario.

IMU sul canone concordato: riduzione del 25%, non del 75%

È un equivoco frequente.

La riduzione nazionale porta l’IMU al 75% dell’importo calcolato con l’aliquota comunale applicabile: significa uno sconto del 25%.

Se quell’imposta fosse di 1.000 euro, il risultato sarebbe 750 euro.

Per il calcolo effettivo occorre verificare le aliquote deliberate dal Comune, eventuali ulteriori condizioni locali e gli adempimenti richiesti. L’agevolazione non elimina l’IMU e non sostituisce il controllo della posizione dell’immobile.

Durata e rinnovi: il proprietario può riprendere casa dopo tre o quattro anni?

La prima scadenza non consente al proprietario di interrompere liberamente il rapporto.

Sia nel 4+4 sia nel 3+2, il diniego del rinnovo alla prima scadenza è ammesso nei casi previsti dalla legge e rispettando modalità e preavviso richiesti.

Il 3+2, quindi, non è una formula per essere certi di riavere la casa dopo tre anni.

Se il proprietario prevede di utilizzare personalmente l’immobile a una data precisa, questa esigenza deve essere esaminata prima della firma. Un eventuale contratto transitorio richiede presupposti reali e documentabili: non è una scorciatoia per ridurre la durata.

Anche l’inquilino deve leggere con attenzione le clausole sul recesso, distinguendole dalle regole sulla disdetta e sul rinnovo.

L’attestazione del canone concordato è una formalità?

No. Nei contratti non assistiti soggetti alla relativa disciplina, l’attestazione serve a confermare che contenuto economico e normativo rispettino l’accordo territoriale, anche ai fini delle agevolazioni.

Non controlla soltanto il prezzo: riguarda anche il contratto.

Usare un modello trovato online e inserire una cifra apparentemente corretta può lasciare errori su superficie, parametri, maggiorazioni o clausole.

Registrazione del contratto e attestazione hanno funzioni diverse: la registrazione non certifica da sola la correttezza del calcolo del canone concordato.

Canone concordato a Roma: perché il calcolo va fatto sull’immobile

A Roma occorre individuare l’accordo territoriale applicabile e utilizzare in modo coerente le sue regole, i modelli e i parametri.

Non basta moltiplicare i metri quadrati per un valore generico riferito al quartiere. Bisogna esaminare la superficie secondo i criteri previsti, le caratteristiche dell’alloggio, le pertinenze e le eventuali maggiorazioni ammesse.

Non è corretto scegliere una fascia da un accordo e aggiungere coefficienti presi da un altro.

Per un appartamento a Selva Candida, Casalotti, Boccea, Palmarola o Ottavia, il confronto parte quindi da due analisi: il canone libero realistico e il canone concordato correttamente determinato.

Quale contratto conviene all’inquilino?

Il 3+2 può offrire un canone più contenuto rispetto alle alternative di mercato, ma va confrontato con il costo totale dell’abitazione.

Oltre all’affitto, contano condominio, riscaldamento, consumi, stato degli impianti e spese iniziali.

Il 4+4 può offrire una prospettiva abitativa più lunga, ma nessuna delle due formule obbliga automaticamente l’inquilino a rimanere per tutta la durata: vanno considerate le possibilità di recesso previste dalla legge e dal contratto.

Per entrambe le parti, la scelta migliore è quella che rende sostenibile il rapporto nel tempo.

Tre errori da evitare prima di firmare

1. Scegliere guardando soltanto il canone mensile.Il confronto utile riguarda il risultato economico annuale, dopo imposte e costi.

2. Considerare il 3+2 automaticamente più sicuro.La formula contrattuale non sostituisce la verifica del conduttore, le garanzie e una consegna documentata.

3. Confondere durata e disponibilità certa dell’immobile.Rinnovi, diniego e recesso seguono regole precise, da conoscere prima di prendere impegni.

Come scegliamo con Marella Affitti

Nel Metodo Marella® partiamo dall’immobile e dagli obiettivi del proprietario. Stimiamo il canone di mercato, analizziamo l’alternativa concordata e confrontiamo le conseguenze economiche, coordinando gli approfondimenti fiscali quando necessari.

Affianchiamo a questa scelta la valutazione delle candidature, la definizione delle garanzie e la preparazione del contratto.

La scelta tra 4+4 e 3+2 comincia con un calcolo e si completa con un progetto di locazione.

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