Come scegliere un inquilino affidabile senza fermarsi alla busta paga
«Ha un contratto a tempo indeterminato, quindi possiamo stare tranquilli.»
La stabilità lavorativa è certamente un elemento importante, ma non è sufficiente per stabilire se una persona sia l’inquilino più adatto a un determinato immobile.
Allo stesso modo, un lavoratore autonomo, un pensionato o una persona con un contratto differente non deve essere automaticamente considerato meno affidabile.
La selezione di un inquilino richiede un’analisi più ampia, costruita su documenti, sostenibilità economica, esigenze abitative e condizioni della locazione.
Perché non stiamo cercando soltanto qualcuno che possa pagare il primo canone.
Stiamo preparando un rapporto destinato, spesso, a durare diversi anni.
L’inquilino perfetto non esiste
Uno degli errori più comuni è cercare un profilo senza alcun rischio.
Il rischio zero non esiste.
La situazione lavorativa di una persona può cambiare, possono verificarsi imprevisti familiari e persino il candidato apparentemente più solido può incontrare una difficoltà.
L’obiettivo della selezione non è garantire al proprietario che non accadrà mai nulla.
È raccogliere informazioni sufficienti per assumere una decisione consapevole e scegliere una persona compatibile con:
importo del canone;
caratteristiche della casa;
durata del contratto;
esigenze della proprietà;
sostenibilità economica;
progetto abitativo dichiarato.
Una buona selezione riduce l’incertezza, ma non può eliminarla completamente.
La prima verifica è la sostenibilità del canone
Prima ancora della tipologia di contratto di lavoro, bisogna comprendere se il costo complessivo dell’abitazione sia sostenibile.
Non dobbiamo considerare soltanto il canone mensile.
L’inquilino dovrà affrontare anche:
spese condominiali;
utenze;
TARI, quando dovuta;
eventuali costi di riscaldamento;
manutenzioni ordinarie;
altre spese familiari;
finanziamenti già in corso.
Un reddito apparentemente adeguato può non esserlo quando esistono altri impegni economici rilevanti.
Al contrario, un reddito composto da più entrate documentabili può offrire una situazione complessiva coerente, anche se non deriva da un unico contratto a tempo indeterminato.
Per questo valutiamo il rapporto tra entrate, impegni e costo reale della locazione.
Quali documenti si possono richiedere?
La documentazione deve essere pertinente rispetto alla valutazione della locazione e trattata nel rispetto della riservatezza.
A seconda della situazione del candidato, possono essere richiesti:
Per i lavoratori dipendenti
documento di identità;
codice fiscale;
ultime buste paga;
documentazione relativa al rapporto di lavoro;
certificazione unica o dichiarazione dei redditi, quando necessaria.
Per i lavoratori autonomi
documento di identità;
codice fiscale;
dichiarazioni dei redditi;
eventuale documentazione relativa all’attività;
iscrizione professionale o camerale, se pertinente;
altri elementi utili a comprendere la continuità economica.
Per i pensionati
documento di identità;
codice fiscale;
cedolino della pensione;
certificazione dei redditi.
Per gli studenti o chi non dispone di un reddito autonomo
documentazione del garante;
prova delle entrate del soggetto che assumerà la garanzia;
indicazione chiara del rapporto tra garante e conduttore.
Non bisogna raccogliere documenti inutili o informazioni estranee alla locazione.
È necessario richiedere soltanto ciò che serve per valutare il rapporto contrattuale e proteggere correttamente i dati ricevuti.
La busta paga non racconta tutto
La busta paga fotografa un determinato momento, ma deve essere interpretata.
È utile comprendere:
da quanto tempo esiste il rapporto di lavoro;
quale sia il reddito netto effettivo;
se l’entrata sia stabile o variabile;
se vi siano più componenti del nucleo con reddito;
se il canone sia proporzionato alle entrate;
se esistano altri impegni economici rilevanti;
se sia previsto un trasferimento lavorativo;
quale sia la durata del progetto abitativo.
L’obiettivo non è entrare nella vita privata della persona.
È verificare che l’impegno economico assunto sia realistico.
Un contratto sostenibile tutela il proprietario, ma tutela anche l’inquilino dal rischio di scegliere una casa troppo costosa rispetto alle proprie possibilità.
Conoscere il progetto abitativo
Due candidati con lo stesso reddito possono avere esigenze completamente differenti.
È utile comprendere:
quante persone vivranno nella casa;
per quanto tempo prevedono di rimanere;
perché stanno cambiando abitazione;
quando hanno bisogno di entrare;
se possiedono animali;
se lavorano da casa;
se l’immobile risponde davvero alle loro necessità;
se conoscono le caratteristiche della zona.
Queste domande non devono trasformarsi in un’interrogazione.
Servono a verificare la compatibilità tra la casa e il progetto della persona.
Un appartamento molto piccolo potrebbe non essere adeguato a una famiglia in crescita. Una casa lontana dai collegamenti potrebbe creare difficoltà a chi si sposta ogni giorno senza automobile.
Quando l’abitazione non è adatta, anche un candidato economicamente solido potrebbe lasciare l’immobile prima del previsto.
La selezione deve essere trasparente e non discriminatoria
La valutazione dell’inquilino deve basarsi su criteri oggettivi e pertinenti alla locazione.
Reddito documentabile, sostenibilità del canone, garanzie e compatibilità con l’immobile sono elementi che possono essere esaminati.
Non devono invece essere utilizzati criteri discriminatori collegati, per esempio, a origine, religione, genere, disabilità o altre condizioni personali tutelate.
Il proprietario ha diritto a valutare l’affidabilità economica e contrattuale del candidato.
Questo diritto deve essere esercitato con correttezza, proporzionalità e rispetto delle persone.
Le referenze sono utili?
Le referenze di un precedente locatore possono offrire un’informazione aggiuntiva, ma non devono essere considerate una prova assoluta.
Con il consenso dell’interessato, può essere possibile verificare aspetti come:
regolarità del pagamento del canone;
durata del precedente rapporto;
rispetto dell’immobile;
modalità di riconsegna;
correttezza delle comunicazioni.
Una referenza positiva non sostituisce la documentazione reddituale.
Una referenza mancante, inoltre, non deve penalizzare automaticamente chi affitta casa per la prima volta.
Deve essere inserita in una valutazione complessiva.
Quando può servire un garante?
Se il reddito del candidato non è sufficiente o presenta elementi di discontinuità, può essere valutata la presenza di un garante.
Non basta, però, scrivere un nome sul contratto.
Occorre definire con chiarezza:
identità del garante;
sua capacità economica;
obblighi assunti;
durata della garanzia;
importi coperti;
modalità con cui la garanzia potrà essere attivata.
La clausola deve essere predisposta correttamente e compresa da tutte le parti.
In presenza di situazioni particolari è opportuno coinvolgere un professionista legale.
Deposito cauzionale e polizze non sostituiscono la selezione
Il deposito cauzionale tutela il proprietario entro i limiti previsti dal contratto e dalla normativa, ma non è uno strumento capace di coprire automaticamente ogni possibile insolvenza o danno.
Anche eventuali polizze o garanzie aggiuntive devono essere lette con attenzione.
Prima di utilizzarle bisogna verificare:
eventi coperti;
esclusioni;
durata;
franchigie;
massimali;
documenti richiesti;
termini per la denuncia;
condizioni per ottenere l’indennizzo.
Una polizza non trasforma una candidatura incoerente in una scelta corretta.
È uno strumento aggiuntivo, non un sostituto dell’analisi preventiva.
Attenzione alle decisioni prese per fretta
Un immobile vuoto genera costi e questo può spingere il proprietario ad accettare velocemente il primo candidato disponibile.
La fretta, però, può portare a:
non verificare i documenti;
non approfondire redditi incoerenti;
accettare condizioni poco chiare;
sottovalutare richieste incompatibili;
utilizzare un contratto non adatto;
omettere inventario e verbale di consegna.
Qualche giorno dedicato ai controlli può evitare anni di difficoltà.
L’obiettivo non è allungare inutilmente i tempi.
È utilizzare bene il tempo necessario.
Anche il proprietario deve presentarsi correttamente
La selezione non riguarda soltanto l’inquilino.
Anche la proprietà deve fornire informazioni complete e mantenere gli impegni assunti.
La casa deve essere presentata in modo trasparente, indicando:
canone;
spese;
condizioni dell’immobile;
arredi compresi;
data di disponibilità;
regole condominiali rilevanti;
durata e tipologia contrattuale;
eventuali lavori previsti.
Non possiamo pretendere correttezza dall’inquilino se il rapporto inizia con informazioni incomplete o condizioni cambiate all’ultimo momento.
La fiducia deve essere reciproca.
La selezione prevista dal Metodo Marella®
Con Marella Affitti organizziamo la selezione attraverso passaggi chiari:
definiamo il profilo adatto all’immobile;
comunichiamo preventivamente canone, spese e condizioni;
raccogliamo le richieste;
verifichiamo l’effettivo interesse dopo la visita;
richiediamo la documentazione pertinente;
analizziamo la sostenibilità della locazione;
approfondiamo eventuali garanzie;
presentiamo alla proprietà un quadro ordinato;
predisponiamo il contratto e la consegna con i professionisti competenti.
Non scegliamo automaticamente il candidato con il reddito più alto.
Cerchiamo la combinazione più coerente tra persona, casa, canone e durata del rapporto.
Affidabilità significa coerenza
Un inquilino affidabile non è semplicemente chi possiede una busta paga.
È chi comprende l’impegno che sta assumendo, fornisce informazioni documentabili, sceglie una casa sostenibile e condivide condizioni chiare con la proprietà.
Allo stesso modo, un proprietario affidabile non è soltanto chi mette a disposizione un immobile.
È chi presenta la casa correttamente, rispetta il contratto e affronta le proprie responsabilità.
Con Marella Affitti lavoriamo perché il rapporto nasca su basi più solide.
Perché la selezione non serve a trovare qualcuno disposto a entrare.
Serve a trovare la persona giusta per quella casa.
Immobiliare Marella S.r.l. – unica sede storica a RomaVia di Selva Candida 4906 61560000immobiliaremarella.it
Commenti