Spese di affitto: cosa paga il proprietario e cosa paga l’inquilino?
«Voglio andare in affitto, così sto senza pensieri.»
Senza pensieri, forse. Senza spese, proprio no!
Oltre al canone mensile esistono utenze, condominio, manutenzioni, imposte e altri costi. Ma chi deve pagarli: il proprietario o l’inquilino?
Mo ve lo spiega la Genietta.
Prima impariamo i nomi
Il locatore è il proprietario che concede l’immobile in affitto.
Il conduttore è l’inquilino che utilizza l’immobile e paga il canone.
Sembra semplice, ma quando si rompe una caldaia o arriva il rendiconto condominiale cominciano le domande.
La regola generale è questa:
il proprietario sostiene le spese straordinarie e quelle necessarie a conservare l’immobile;
l’inquilino paga le spese ordinarie, i consumi e le piccole riparazioni dovute all’utilizzo.
Attenzione, però: bisogna sempre verificare il contratto, la causa dell’intervento e l’eventuale tabella di ripartizione allegata.
Quali spese spettano al proprietario?
Generalmente sono a carico del locatore:
l’IMU e le imposte collegate alla proprietà;
le riparazioni straordinarie;
la sostituzione di impianti o componenti diventati inutilizzabili per vetustà;
i lavori strutturali sull’immobile;
gli interventi straordinari deliberati dal condominio;
l’adeguamento degli impianti quando necessario;
le spese necessarie a mantenere l’abitazione idonea all’uso previsto.
Il proprietario deve quindi consegnare e mantenere l’immobile in condizioni adeguate, sicure e conformi all’utilizzo stabilito nel contratto.
Quali spese spettano all’inquilino?
Normalmente il conduttore paga:
il canone di locazione;
luce, gas, acqua e altre utenze;
le spese condominiali ordinarie;
la pulizia delle parti comuni;
il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore;
il riscaldamento e il condizionamento centralizzati;
le piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano;
la TARI, quando è il soggetto tenuto al pagamento.
L’articolo 9 della Legge n. 392/1978 prevede, salvo patto contrario, che i costi dei servizi comuni e della loro gestione ordinaria siano sostenuti dal conduttore.
L’inquilino può chiedere al proprietario il dettaglio delle somme richieste e prendere visione dei relativi documenti giustificativi.
Si rompe la caldaia: chi paga?
«Si è rotta la caldaia, paga il proprietario!»
Piano, perché la risposta corretta è: dipende dalla causa.
Se serve la manutenzione periodica oppure una piccola riparazione dovuta all’utilizzo, il costo è normalmente a carico dell’inquilino.
Se, invece, la caldaia deve essere sostituita perché molto vecchia, presenta un guasto strutturale o non è più idonea al funzionamento, l’intervento spetta generalmente al proprietario.
Lo stesso principio vale per rubinetti, sanitari, infissi ed elettrodomestici eventualmente compresi nella locazione:
deterioramento prodotto dall’uso: conduttore;
vetustà, caso fortuito o problema strutturale: locatore;
danno provocato da un comportamento scorretto: chi lo ha causato.
Non basta quindi dire «si è rotto». Bisogna capire perché si è rotto.
E le spese condominiali?
Le spese ordinarie relative ai servizi utilizzati dall’inquilino sono normalmente a carico del conduttore.
Parliamo, per esempio, di:
pulizia delle scale;
illuminazione delle parti comuni;
consumi dell’acqua;
funzionamento dell’ascensore;
riscaldamento centralizzato;
manutenzione ordinaria degli impianti comuni.
Restano generalmente a carico del proprietario i lavori straordinari, come il rifacimento della facciata o del tetto, la sostituzione dell’ascensore e gli interventi strutturali.
Il compenso dell’amministratore, invece, non deve essere attribuito automaticamente all’inquilino: occorre controllare il contratto e la tabella di ripartizione adottata. Un conto è il compenso professionale dell’amministratore, un altro sono i costi ordinari dei servizi condominiali utilizzati dal conduttore.
Chi paga la TARI?
Nelle locazioni ordinarie la TARI è generalmente dovuta dall’inquilino che occupa l’immobile.
Se la detenzione non supera complessivamente sei mesi nello stesso anno solare, la normativa pone invece il tributo in capo al possessore dell’immobile.
È comunque opportuno verificare il regolamento del Comune e presentare correttamente le dichiarazioni di occupazione o cessazione.
Registrazione del contratto: si paga a metà?
Quando si applica la tassazione ordinaria, le spese di registrazione del contratto di locazione sono generalmente suddivise in parti uguali tra locatore e conduttore.
Se il proprietario sceglie la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto, ferme restando le condizioni previste per utilizzare questo regime fiscale.
Il contratto deve parlare chiaro
La frase «ha sempre pagato il proprietario» oppure «questa spesa spetta sicuramente all’inquilino» non è sufficiente.
Prima di stabilire chi deve pagare occorre verificare:
che cosa prevede la legge;
che cosa stabilisce il contratto;
la natura ordinaria o straordinaria della spesa;
la causa dell’intervento;
l’eventuale tabella di ripartizione;
chi ha provocato il danno.
Un contratto completo e una ripartizione trasparente delle spese riducono discussioni, ritardi e richieste impreviste.
La Genietta ricorda
Proprietario e inquilino non devono decidere chi paga tirando una monetina.
Il proprietario sostiene generalmente le spese straordinarie e quelle collegate alla proprietà o alla vetustà dell’immobile.
L’inquilino paga il canone, i consumi, i servizi ordinari e le piccole riparazioni determinate dall’utilizzo.
Quando la situazione non è chiara, prima di pagare o contestare bisogna leggere il contratto, esaminare i documenti e individuare la vera origine della spesa.
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