Difformità edilizie: perché controllarle prima di vendere casa
La casa sembra perfetta.
Ha un bel terrazzo, una cucina abitabile, una cameretta e persino un bagno finestrato con una vasca “monumentale”.
Poi si confronta lo stato reale dell’immobile con la documentazione edilizia e si scopre che quella cucina, nei titoli autorizzativi, dovrebbe essere una cameretta.
È in quel momento che emerge la difformità.
Una situazione di questo tipo non deve essere ignorata né lasciata all’acquirente, alla banca o al notaio pochi giorni prima del rogito.
Deve essere verificata prima di mettere la casa in vendita.
Che cos’è una difformità edilizia?
Una difformità edilizia si verifica quando lo stato effettivo di un immobile non corrisponde a quanto autorizzato dai titoli che ne hanno consentito la costruzione o le successive modifiche.
Le differenze possono riguardare, per esempio:
una diversa distribuzione degli ambienti;
spostamenti o realizzazione di tramezzi;
apertura o chiusura di porte e finestre;
trasformazione di balconi o verande;
ampliamenti;
cambi di destinazione d’uso;
soppalchi;
modifiche dei prospetti;
aumento di superficie o volume;
opere realizzate senza il necessario titolo edilizio.
Non tutte le differenze hanno la stessa rilevanza.
Alcune possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa; altre possono essere regolarizzate mediante una specifica procedura; altre ancora possono richiedere il ripristino dello stato autorizzato.
Per stabilirlo è necessario ricostruire correttamente la storia urbanistico-edilizia dell’immobile.
La planimetria catastale non dimostra da sola la regolarità urbanistica
Uno degli errori più frequenti è ritenere che una casa sia regolare soltanto perché lo stato reale corrisponde alla planimetria catastale.
Catasto e urbanistica hanno funzioni differenti.
La planimetria catastale rappresenta l’unità immobiliare ai fini fiscali, ma non sostituisce i titoli edilizi depositati presso l’amministrazione competente.
Una modifica potrebbe essere stata riportata in Catasto senza essere stata preventivamente autorizzata sotto il profilo edilizio.
Può verificarsi anche la situazione opposta: un intervento correttamente autorizzato potrebbe non essere stato aggiornato catastalmente.
Per questo occorrono due controlli distinti:
la verifica urbanistico-edilizia;
la verifica catastale.
Soltanto dopo averle effettuate entrambe è possibile comprendere la reale condizione dell’immobile.
Che cosa si intende per stato legittimo?
Lo stato legittimo è la configurazione dell’immobile riconosciuta sulla base dei titoli edilizi che ne hanno consentito la costruzione e delle successive trasformazioni autorizzate o regolarizzate.
La sua ricostruzione può richiedere l’esame di:
licenza edilizia;
concessione edilizia;
permesso di costruire;
autorizzazioni;
DIA, SCIA o CILA;
pratiche di condono;
provvedimenti di sanatoria;
elaborati grafici;
documentazione storica;
eventuali titoli relativi alle parti comuni;
ulteriori documenti previsti dalla normativa applicabile.
Non è sufficiente prendere l’ultima planimetria disponibile e confrontarla con la casa.
Occorre comprendere quali opere siano state autorizzate, quando siano state realizzate e quale disciplina fosse applicabile in quel momento.
Questa attività deve essere svolta da un tecnico abilitato.
Una cucina al posto di una cameretta è sempre abusiva?
Non necessariamente, ma deve essere verificata.
La diversa utilizzazione di una stanza può avere conseguenze differenti a seconda delle opere realizzate.
Se sono stati modificati tramezzi, impianti, rapporti aeroilluminanti, accessi o caratteristiche funzionali dell’ambiente, potrebbe essere necessario verificare:
quale titolo edilizio fosse richiesto;
se l’intervento sia stato effettivamente autorizzato;
se siano rispettati i requisiti igienico-sanitari;
se la modifica possa essere regolarizzata;
se sia necessario aggiornare la planimetria catastale.
La denominazione riportata su una planimetria non può essere interpretata isolatamente.
È il tecnico a dover valutare l’insieme delle opere, dei titoli e delle norme applicabili.
Non tutte le difformità si regolarizzano nello stesso modo
Quando viene rilevata una difformità, non esiste una soluzione unica valida per ogni immobile.
In base alla natura e all’epoca dell’intervento, il tecnico può verificare se ricorrono i presupposti per:
riconoscere una tolleranza costruttiva o esecutiva;
presentare una pratica edilizia tardiva;
richiedere un accertamento di conformità;
applicare altre procedure di regolarizzazione previste dalla normativa;
corrispondere le relative sanzioni;
aggiornare la documentazione catastale;
ripristinare lo stato precedentemente autorizzato.
La soluzione dipende anche dalla disciplina regionale, dagli strumenti urbanistici comunali, dalla presenza di vincoli e dalle caratteristiche specifiche dell’edificio.
Per questo espressioni come «si sana sicuramente» oppure «basta aggiornare la planimetria» sono tecnicamente scorrette se pronunciate prima di aver svolto le verifiche.
Il “Salva Casa” non regolarizza automaticamente tutti gli immobili
Le modifiche introdotte dal cosiddetto “Salva Casa” hanno aggiornato diverse disposizioni del Testo unico dell’edilizia, intervenendo anche su:
stato legittimo;
tolleranze costruttive;
tolleranze esecutive;
mutamenti di destinazione d’uso;
procedure di accertamento di conformità;
regolarizzazione di alcune difformità.
Questo non significa che ogni abuso sia diventato automaticamente sanabile.
Occorre verificare se il caso concreto rientri effettivamente nelle nuove disposizioni e se siano rispettati tutti i requisiti urbanistici, edilizi, strutturali, paesaggistici e igienico-sanitari applicabili.
La norma può offrire uno strumento, ma non sostituisce la pratica tecnica necessaria per utilizzarlo.
Perché il controllo deve avvenire prima della vendita?
Scoprire una difformità quando la proposta è già stata accettata può creare problemi per tutte le parti coinvolte.
Può comportare:
rinvio del rogito;
difficoltà nella concessione del mutuo;
costi non previsti;
necessità di modificare gli accordi;
contestazioni tra venditore e acquirente;
perdita di fiducia;
impossibilità di rispettare le scadenze;
nei casi più complessi, interruzione della compravendita.
Il venditore potrebbe avere assunto obblighi senza conoscere i tempi e i costi della regolarizzazione.
L’acquirente, nel frattempo, potrebbe aver sostenuto spese per perizie, mutuo, consulenze o organizzazione del trasferimento.
La verifica preventiva serve a evitare che il problema venga trasferito alla fase più delicata della trattativa.
Il controllo documentale previsto dal Metodo Marella®
Nel Metodo Marella® la preparazione della vendita non comincia con la pubblicazione dell’annuncio.
Comincia con l’apertura e l’analisi della pratica.
In base alle caratteristiche dell’immobile raccogliamo e confrontiamo:
atto di provenienza;
visure catastali;
planimetrie;
titoli edilizi disponibili;
eventuali condoni o sanatorie;
attestato di prestazione energetica;
documentazione condominiale;
informazioni fornite dalla proprietà;
stato reale dei luoghi.
Quando emerge una possibile difformità, coinvolgiamo un tecnico abilitato affinché possa effettuare gli accertamenti necessari, ricostruire lo stato legittimo e indicare le eventuali soluzioni.
L’agente immobiliare non sostituisce il tecnico comunale, il geometra, l’architetto, l’ingegnere o il notaio.
Il suo compito è riconoscere la criticità, non ignorarla e coordinare tempestivamente i professionisti competenti.
Regolarizzare prima significa vendere con maggiore chiarezza
Affrontare una difformità non significa necessariamente che la casa non possa essere venduta.
Significa che occorre conoscere la situazione reale prima di assumere impegni.
Una volta conclusi gli accertamenti, sarà possibile stabilire:
se l’immobile è già conforme;
se la differenza rientra nelle tolleranze;
se può essere presentata una pratica di regolarizzazione;
quali sono i costi;
quali sono i tempi;
se occorre ripristinare lo stato autorizzato;
quando è opportuno procedere con la vendita.
Solo a quel punto il proprietario può prendere decisioni consapevoli e l’acquirente può ricevere informazioni più complete.
La casa può sembrare perfetta. La pratica deve esserlo davvero.
Durante una visita possiamo apprezzare la luce, gli spazi, il terrazzo o una cucina particolarmente bella.
Ma la commerciabilità di un immobile non si giudica soltanto osservandolo.
Occorre confrontare ciò che vediamo con ciò che è stato autorizzato.
È per questo che, quando rileviamo una difformità, non facciamo finta di niente.
La verifichiamo, coinvolgiamo il tecnico e, quando possibile, la facciamo regolarizzare prima che diventi un problema per la vendita.
Questo è il Metodo Marella®: non limitarsi a trovare un acquirente, ma preparare l’immobile e la pratica affinché la compravendita possa procedere con maggiore chiarezza, tutela e consapevolezza.
Immobiliare Marella S.r.l.Da trent’anni, al fianco delle famiglie di Roma.Via di Selva Candida 49 – Roma06 61560000
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