Metodo Marella®: un sistema operativo per vendere casa
La stessa cosa accade in una compravendita immobiliare: un errore commesso all’inizio della pratica può produrre conseguenze che non sempre è possibile eliminare quando la trattativa è già avanzata.
Un prezzo sbagliato, un documento non controllato, una difformità scoperta troppo tardi o una proposta formulata senza le necessarie tutele possono compromettere il percorso di vendita.
Per questo vendere casa non significa soltanto pubblicare un annuncio e aspettare che arrivi un acquirente.
Significa governare un processo complesso.
Ed è proprio da questa consapevolezza che nasce il Metodo Marella®.
Dall’esperienza al metodo
Il Metodo Marella® è il risultato di trent’anni di esperienza diretta nella compravendita immobiliare.
Nel tempo abbiamo trasformato ciò che abbiamo imparato sul campo in un sistema organizzato, composto da:
procedure operative;
controlli documentali;
responsabilità definite;
strumenti di monitoraggio;
modelli di comunicazione;
verifiche prima delle principali decisioni;
coordinamento tra clienti e professionisti.
L’esperienza personale resta fondamentale, ma da sola non è sufficiente.
Quando un’attività dipende esclusivamente dalla memoria, dall’intuito o dalle abitudini del singolo agente, aumenta il rischio che alcuni passaggi vengano affrontati in modo diverso, incompleto o tardivo.
Un metodo serve proprio a rendere il lavoro più controllabile, uniforme e verificabile.
La vendita immobiliare è un processo, non un singolo evento
Il rogito rappresenta la conclusione della compravendita, ma il risultato si costruisce molto prima.
Il percorso comincia dall’analisi iniziale dell’immobile e prosegue attraverso fasi collegate tra loro:
conoscenza del proprietario e delle sue esigenze;
raccolta delle informazioni sull’immobile;
analisi documentale preliminare;
valutazione e posizionamento sul mercato;
definizione della strategia di vendita;
preparazione dell’immobile;
realizzazione dei contenuti pubblicitari;
gestione delle richieste e delle visite;
raccolta e verifica della proposta;
coordinamento della fase preliminare;
assistenza fino al rogito;
customer care successivo alla vendita.
Se una delle prime fasi viene trascurata, il problema può emergere quando sono già coinvolti acquirenti, tecnici, banche e notai.
A quel punto correggere l’errore può diventare più difficile, costoso e, in alcuni casi, impossibile nei tempi previsti.
La verifica preventiva dell’immobile
Uno degli elementi centrali del Metodo Marella® è il controllo preventivo della pratica.
Prima di avviare la vendita raccogliamo e confrontiamo, in base alle caratteristiche dell’immobile, i principali documenti disponibili:
titoli di proprietà e atti di provenienza;
dati catastali e visure;
planimetrie;
titoli urbanistici ed edilizi;
eventuali condoni o sanatorie;
attestato di prestazione energetica;
documentazione condominiale;
informazioni relative a ipoteche, formalità o vincoli;
documenti e legittimazione dei proprietari.
Il controllo non consiste nel raccogliere documenti e inserirli in una cartella.
Occorre confrontare tra loro dati, nominativi, quote, identificativi catastali, provenienze, planimetrie e informazioni dichiarate dai proprietari.
Quando emergono dubbi o criticità, la pratica viene approfondita con il coinvolgimento dei professionisti competenti: tecnici, notai, avvocati, amministratori di condominio o consulenti del credito.
L’obiettivo non è promettere che non nascerà mai alcun problema. È individuare il prima possibile quelli che possono essere conosciuti e affrontati prima di impegnare venditore e acquirente.
La valutazione non coincide con un numero
Determinare il prezzo di vendita non significa applicare automaticamente un valore medio al metro quadrato.
Una valutazione professionale deve considerare diversi fattori:
localizzazione e microzona;
caratteristiche del fabbricato;
piano, esposizione e luminosità;
distribuzione interna;
stato di manutenzione;
spazi esterni e pertinenze;
situazione documentale;
immobili realmente concorrenti;
domanda presente in quel momento;
tempi e obiettivi del proprietario.
Il prezzo richiesto condiziona il modo in cui l’immobile entra nel mercato.
Una partenza non coerente può ridurre l’interesse iniziale, allungare i tempi e rendere necessari successivi ribassi. Per questo il posizionamento viene definito sulla base di dati, comparazioni e caratteristiche specifiche, non sulla cifra che il proprietario desidera semplicemente ottenere.
La strategia di vendita viene costruita prima della pubblicità
Un annuncio è soltanto uno degli strumenti della commercializzazione.
Prima della pubblicazione definiamo:
il pubblico potenzialmente interessato;
i punti di forza da valorizzare;
le criticità da spiegare correttamente;
la preparazione necessaria dell’immobile;
il servizio fotografico e video;
il testo dell’annuncio;
i portali e i canali da utilizzare;
l’eventuale collaborazione attraverso MLS;
le attività di comunicazione e promozione;
le modalità di gestione delle visite;
la raccolta dei riscontri del mercato.
In base all’immobile possono essere utilizzati anche strumenti specifici del nostro sistema, come Marella Selection e Porte Aperte con Marella®.
La strategia non viene costruita una volta per tutte. I dati raccolti dopo la pubblicazione — richieste, appuntamenti, riscontri e obiezioni — permettono di verificare la risposta del mercato e valutare eventuali interventi.
La proposta di acquisto è una fase tecnica
La proposta non è semplicemente il momento nel quale viene indicato un prezzo.
Deve essere analizzata considerando:
identità e capacità delle parti;
modalità e tempi di pagamento;
provenienza delle somme;
eventuale necessità di mutuo;
condizioni sospensive;
caparra;
tempi per il preliminare e il rogito;
consegna dell’immobile;
beni compresi nella vendita;
documentazione ancora da produrre;
particolari esigenze del venditore o dell’acquirente.
Una formulazione poco chiara può generare interpretazioni differenti proprio quando le parti ritengono di avere raggiunto un accordo.
Per questo ogni elemento deve essere letto nel contesto complessivo della pratica e coordinato con le verifiche già effettuate.
Un sistema di qualità non garantisce il risultato: governa il processo
Immobiliare Marella opera attraverso un sistema organizzativo certificato ISO 9001.
La certificazione non significa che ogni immobile sarà venduto automaticamente, né che una compravendita sia priva di qualsiasi rischio.
Significa che l’organizzazione ha scelto di lavorare attraverso processi definiti, responsabilità, controlli, registrazioni e attività di miglioramento.
Nel lavoro quotidiano questo si traduce in maggiore tracciabilità delle attività e minore dipendenza dall’improvvisazione.
Il Metodo Marella® integra questa impostazione con l’esperienza immobiliare maturata sul territorio di Roma Nord e Roma Nord-Ovest.
Il Manuale Operativo del Metodo Marella®
Le procedure sviluppate negli anni sono state raccolte nel Sistema Operativo del Metodo Marella®, il manuale interno che disciplina le principali aree dell’attività:
gestione del cliente;
acquisizione dell’incarico;
vendita;
marketing e comunicazione;
gestione delle visite;
proposte di acquisto;
preliminare e rogito;
locazioni;
aste immobiliari;
collaborazione MLS;
segreteria e archiviazione;
contabilità;
organizzazione del personale;
controllo di direzione.
Il manuale non sostituisce la competenza delle persone.
La organizza.
Stabilisce che cosa deve essere fatto, chi deve occuparsene, quali informazioni devono essere raccolte e quali verifiche devono precedere il passaggio alla fase successiva.
Il Metodo Marella® nasce per tutelare il percorso
Vendere casa significa affidare a qualcuno un patrimonio economico e, molto spesso, una parte importante della propria storia familiare.
Per noi questo richiede più di una pubblicità ben realizzata.
Richiede preparazione, controllo, coordinamento e responsabilità.
Il Metodo Marella® nasce per dare una struttura a tutto questo: dall’acquisizione dell’incarico fino alla stipula, mettendo in relazione persone, documenti, professionisti, tempi e decisioni.
Perché gli errori non si cancellano semplicemente chiedendo scusa.
È molto meglio lavorare per prevenirli.
Immobiliare Marella S.r.l.Da trent’anni, al fianco delle famiglie di Roma.Via di Selva Candida 49 – Roma06 61560000
Commenti