Agevolazioni prima casa: quali requisiti deve avere l’acquirente?
🏠 «Giorgia, la casa che mi hai fatto vedere la compro! Però è già la terza casa che acquisto… posso ancora chiedere le agevolazioni prima casa?»
La risposta è: dipende.
Perché “prima casa” non significa necessariamente la prima abitazione acquistata nella propria vita. È il nome di un’agevolazione fiscale che può essere richiesta quando, al momento dell’acquisto, sono rispettate precise condizioni.
Vediamo allora quali sono i principali requisiti che deve possedere l’acquirente.
💰 In cosa consistono le agevolazioni prima casa?
Quando si acquista da un privato, oppure da un’impresa con vendita esente da IVA, l’imposta di registro può scendere dal 9% al 2%.
Se invece la vendita è soggetta a IVA, l’aliquota agevolata è generalmente del 4%.
Attenzione, però: non basta chiamare l’immobile “prima casa”. I requisiti devono essere dichiarati nell’atto notarile e devono essere realmente posseduti o rispettati nei termini previsti.
📍 Primo requisito: la residenza nel Comune dell’immobile
L’acquirente deve avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione.
Se al momento del rogito risiede in un altro Comune, può comunque richiedere l’agevolazione impegnandosi a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Non è necessario trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata: ciò che conta, ai fini dell’agevolazione, è stabilirla nel medesimo Comune.
Esistono inoltre alcuni casi particolari, per esempio quando l’acquirente svolge la propria attività nel Comune oppure è stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro.
🏘️ Secondo requisito: non possedere un’altra abitazione nello stesso Comune
L’acquirente non deve essere titolare esclusivo, oppure in comunione con il coniuge, dei diritti di:
proprietà;
usufrutto;
uso;
abitazione
su un’altra casa situata nello stesso Comune dell’immobile che intende acquistare.
Questo impedimento può esistere anche quando l’altra abitazione è stata acquistata senza utilizzare le agevolazioni prima casa.
Quindi non basta dire:
«Quella casa l’ho comprata pagando tutte le imposte, perciò posso chiedere il beneficio sulla nuova».
Se la precedente abitazione è nello stesso Comune e si possiedono i diritti indicati dalla legge, l’agevolazione potrebbe non spettare.
🇮🇹 Terzo requisito: attenzione alle case già acquistate con l’agevolazione
L’acquirente non deve possedere, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, un’altra abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Ma questo non significa che il beneficio possa essere utilizzato una sola volta nella vita.
Se la casa acquistata in passato con le agevolazioni è stata venduta, sarà possibile richiederle nuovamente, naturalmente se al momento del nuovo acquisto sono rispettati tutti gli altri requisiti.
Inoltre, oggi è possibile acquistare una nuova abitazione con il beneficio anche quando si possiede ancora quella precedentemente acquistata con le agevolazioni, assumendo nell’atto l’impegno a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
🎁 E se l’altra casa è stata ereditata?
Qui bisogna fare attenzione, perché non basta dire semplicemente: «L’ho ereditata, quindi non conta».
Occorre verificare:
dove si trova l’immobile ereditato;
quale diritto si possiede;
se si tratta dell’intera proprietà o soltanto di una quota;
se nell’acquisto per successione sono state richieste agevolazioni;
se l’immobile si trova nello stesso Comune della casa che si vuole comprare.
Per esempio, essere proprietari esclusivi di un’abitazione ereditata nello stesso Comune può impedire di ottenere il beneficio sul nuovo acquisto.
Se invece si possiede soltanto una quota ereditata insieme ad altri soggetti, la situazione può essere diversa.
È quindi necessario valutare il caso concreto prima di formulare le dichiarazioni nell’atto notarile.
✍️ Le dichiarazioni rese al notaio devono essere vere
I requisiti per le agevolazioni prima casa vengono dichiarati nell’atto di compravendita.
Non sono semplici formalità.
Una dichiarazione non veritiera oppure il mancato rispetto dell’impegno assunto — come il trasferimento della residenza entro 18 mesi o la vendita della precedente abitazione entro due anni — può determinare la perdita del beneficio.
In questo caso possono essere richieste:
le imposte non versate;
gli interessi;
le sanzioni previste.
Per questo le verifiche devono essere effettuate prima del rogito e, preferibilmente, prima ancora di sottoscrivere una proposta di acquisto.
🧞♀️ La Genietta ricorda…
Puoi essere al terzo, al quarto o anche al quinto acquisto della tua vita e avere comunque diritto alle agevolazioni prima casa.
Ciò che conta non è quante case hai comprato in passato, ma:
✅ dove hai la residenza;✅ quali immobili possiedi oggi;✅ dove si trovano;✅ come sono stati acquistati;✅ quali diritti hai su quegli immobili;✅ quali impegni assumi nel nuovo atto.
Prima di dire «questa sì, questa no e la prossima forse», controlliamo bene tutta la situazione.
Perché sulle agevolazioni fiscali la Genietta può spiegare le regole generali, ma ogni acquisto deve essere verificato sulla base dei documenti e della situazione personale dell’acquirente.
Immobiliare Marella S.r.l.Da trent’anni, al fianco delle famiglie di Roma.Via di Selva Candida 49 – Roma06 61560000
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